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2026年07月31日 [神戸 不動産売却]
不動産売買の際、注意すべき境界線
神戸市中央区で不動産売買の事業をしていますレジデンス不動産Meishin合同会社の
代表の王子松美と申します。
本日は土地の売買の際、トラブルになりやすい境界について書いていこうと思います。
1. 境界明示条項の位置づけ
不動産売買では、買主が購入する土地の範囲を正確に理解していることが極めて重要です。そのため契約書には「境界を明示する義務」が規定されています。
弊社の所属しています全国宅地建物取引業協会(全宅連)の契約書に基づいて書ていきたいと思います。
全宅連の契約書の条項に以下の条項があります。
境界の明示の条項
第●条 境界の明示
売主は、買主に本物件引渡しのときまでに、隣地との境界を現地において明示する。
2. 境界を明示する目的
「明示」とは、買主が、対象物件の土地の範囲を誤解なく把握できるようにすることです。
案内時点では境界を正確に理解できない買主が多いため、契約後〜残代金支払日までの間に、売主が現地で境界標を示し、どこからどこまでが対象地なのかを明確にしてもらいます。
3. 境界明示の方法
売主は、現地にて境界標を指示することにより境界を明示しなければなりません。
● 境界標がある場合
コンクリート標・金属標・鋲・木杭など、境界を示す標識を確認し、地積測量図と照合して距離を確認します。
比較的新しい開発分譲地や、確定測量図済みの物件で、境界標がはっきりと確認できる場合でも地積測量図を基に境界標間の距離をメジャーで確認することが大事です。
● 境界標がない場合
売買契約締結前に隣地所有者の立会いを得て土地家屋調査士による測量が必要となり、新たに境界標を設置し、測量による測量図を作製しておくべきでしょう。
公道との境界については境界標の設置を省略できますが、境界の明示自体を省略できるわけではありません。
この場合は、作成した測量図を用いて現地で境界を示します。
●境界トラブルがある場合
境界について隣地所有者とのトラブルがあることが判明した場合は、その原因を明確にした上で、境界標を設置、復元してから契約を締結する必要があります。
隣接地所有者との話し合いがつかない場合は弁護士などへの相談が必要になるでしょう。
4. 境界トラブルが起きる典型例
境界に関する紛争は、次のような誤った実務が原因で発生します。
☆売主が「ここが境界だと思っている場所」をそのまま買主に説明してしまう
☆隣地所有者の立会いを省略し、境界標だけを頼りに境界を示してしまう
☆明示した境界が、後日確定測量で示された境界と異なる
こうした誤認は、後々大きなトラブルに発展します。
5. トラブルを避ける契約形態
境界が曖昧な場合や、境界標が不明な場合は、次の契約方式が有効です。
実測・代金清算型
測量後の面積に応じて代金を精算する方式
確定測量・代金清算型
土地家屋調査士による確定測量を前提とする方式
境界確定は、売買代金固定型であっても本来必要です。
境界が不明確なまま契約を進めることは避けるべきです。
6. 契約前に確認すべき事項
● 測量図の有無と法務局備付の地積測量図の有無
この場合は、作成した測量図を用いて現地で境界を示します。
確定測量図、地積測量図、簡易測量図などの種類を確認します。
● 境界標と境界線の状況
境界石・鋲・杭の有無、ブロック塀の中心線か内側か外側か、フェンスの所有権などを確認します。
● 越境物の有無
隣地からの屋根・庇・バルコニー、塀などの越境、また自物件が隣地へ越境していないかを確認します。
● 測量図と現況の差異
図面と現地の状況が一致しているかを必ず確認します。
● 物件状況等報告書
売主に境界・越境の状況を正確に記載してもらい、買主にもその重要性を説明します。
7. 越境がある場合の特約例（再構成版）
● 越境物を現状のまま認める特約
買主は、〇側隣地△△番△△からの×××が本物件へ越境していることを確認し、現況のまま取得する。
● 隣地所有者の承諾書取得を条件とする特約
買主は越境の事実を確認し、現況のまま引渡しを受ける。
売主は、隣地所有者〇〇〇〇から、建替え時に越境物を撤去する旨の承諾書を取得する。
指定期日までに承諾書が得られない場合、双方は契約を解除でき、売主は受領済金員を無利息で返還する。
● 自物件が隣地へ越境している場合の特約
売主は、〇側の建物の一部が隣地△△番△△へ越境しているため、所有権移転までに売主負担で撤去・補修し、買主へ引渡す。
◆ まとめ（オリジナル要約）
境界明示は、買主が安心して土地を取得するための基本的なプロセスです。
境界標の有無、隣地立会い、測量図の種類、越境の有無などを契約前に丁寧に確認し、必要に応じて実測型の契約方式を採用することで、境界トラブルを未然に防ぐことができます。
代表の王子松美と申します。
本日は土地の売買の際、トラブルになりやすい境界について書いていこうと思います。
1. 境界明示条項の位置づけ
不動産売買では、買主が購入する土地の範囲を正確に理解していることが極めて重要です。そのため契約書には「境界を明示する義務」が規定されています。
弊社の所属しています全国宅地建物取引業協会(全宅連)の契約書に基づいて書ていきたいと思います。
全宅連の契約書の条項に以下の条項があります。
境界の明示の条項
第●条 境界の明示
売主は、買主に本物件引渡しのときまでに、隣地との境界を現地において明示する。
2. 境界を明示する目的
「明示」とは、買主が、対象物件の土地の範囲を誤解なく把握できるようにすることです。
案内時点では境界を正確に理解できない買主が多いため、契約後〜残代金支払日までの間に、売主が現地で境界標を示し、どこからどこまでが対象地なのかを明確にしてもらいます。
3. 境界明示の方法
売主は、現地にて境界標を指示することにより境界を明示しなければなりません。
● 境界標がある場合
コンクリート標・金属標・鋲・木杭など、境界を示す標識を確認し、地積測量図と照合して距離を確認します。
比較的新しい開発分譲地や、確定測量図済みの物件で、境界標がはっきりと確認できる場合でも地積測量図を基に境界標間の距離をメジャーで確認することが大事です。
● 境界標がない場合
売買契約締結前に隣地所有者の立会いを得て土地家屋調査士による測量が必要となり、新たに境界標を設置し、測量による測量図を作製しておくべきでしょう。
公道との境界については境界標の設置を省略できますが、境界の明示自体を省略できるわけではありません。
この場合は、作成した測量図を用いて現地で境界を示します。
●境界トラブルがある場合
境界について隣地所有者とのトラブルがあることが判明した場合は、その原因を明確にした上で、境界標を設置、復元してから契約を締結する必要があります。
隣接地所有者との話し合いがつかない場合は弁護士などへの相談が必要になるでしょう。
4. 境界トラブルが起きる典型例
境界に関する紛争は、次のような誤った実務が原因で発生します。
☆売主が「ここが境界だと思っている場所」をそのまま買主に説明してしまう
☆隣地所有者の立会いを省略し、境界標だけを頼りに境界を示してしまう
☆明示した境界が、後日確定測量で示された境界と異なる
こうした誤認は、後々大きなトラブルに発展します。
5. トラブルを避ける契約形態
境界が曖昧な場合や、境界標が不明な場合は、次の契約方式が有効です。
実測・代金清算型
測量後の面積に応じて代金を精算する方式
確定測量・代金清算型
土地家屋調査士による確定測量を前提とする方式
境界確定は、売買代金固定型であっても本来必要です。
境界が不明確なまま契約を進めることは避けるべきです。
6. 契約前に確認すべき事項
● 測量図の有無と法務局備付の地積測量図の有無
この場合は、作成した測量図を用いて現地で境界を示します。
確定測量図、地積測量図、簡易測量図などの種類を確認します。
● 境界標と境界線の状況
境界石・鋲・杭の有無、ブロック塀の中心線か内側か外側か、フェンスの所有権などを確認します。
● 越境物の有無
隣地からの屋根・庇・バルコニー、塀などの越境、また自物件が隣地へ越境していないかを確認します。
● 測量図と現況の差異
図面と現地の状況が一致しているかを必ず確認します。
● 物件状況等報告書
売主に境界・越境の状況を正確に記載してもらい、買主にもその重要性を説明します。
7. 越境がある場合の特約例（再構成版）
● 越境物を現状のまま認める特約
買主は、〇側隣地△△番△△からの×××が本物件へ越境していることを確認し、現況のまま取得する。
● 隣地所有者の承諾書取得を条件とする特約
買主は越境の事実を確認し、現況のまま引渡しを受ける。
売主は、隣地所有者〇〇〇〇から、建替え時に越境物を撤去する旨の承諾書を取得する。
指定期日までに承諾書が得られない場合、双方は契約を解除でき、売主は受領済金員を無利息で返還する。
● 自物件が隣地へ越境している場合の特約
売主は、〇側の建物の一部が隣地△△番△△へ越境しているため、所有権移転までに売主負担で撤去・補修し、買主へ引渡す。
◆ まとめ（オリジナル要約）
境界明示は、買主が安心して土地を取得するための基本的なプロセスです。
境界標の有無、隣地立会い、測量図の種類、越境の有無などを契約前に丁寧に確認し、必要に応じて実測型の契約方式を採用することで、境界トラブルを未然に防ぐことができます。
